קבוצות רכישה הן אחד המאפיינים הבולטים של שוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות, אותן קבוצות של אנשים פרטיים שרכשו יחד דירות ובהמשך גם החלו לרכוש קרקעות למטרת השקעה בנדל"ן ולבנייה של מיזמי נדל"ן גדולים התפתחו משמעותית עם השנים ועם כניסת מארגני קבוצות רכישה שהם יזמים מנוסים בשוק הנדל"ן לצד שחקנים חדשים בענף.
קבוצות רכישה היוו חלק לא מבוטל מכמות הדירות החדשות שנבנו בישראל בתקופה האחרונה, אך בשנת 2010 חלה ירידה בהיקף הפרויקטים והקבוצות נעלמו מעט מהנוף התקשורתי והנדל"ני בישראל בעקבות שורת גזירות ותקנות רשמיות.
מהן קבוצות רכישה – מי הקבוצה ומה רוכשים?
קבוצות רכישה מורכבות מאנשים פרטיים אשר מתארגנים לבדם למטרת השקעה בקרקע ובנייה של פרויקט מגורים. התהליך כולל את איתור הקרקע, גיוס חברי הקבוצה הנוספים, מציאת פתרונות מימון ומגעים עם יזמים וקבלנים לביצוע הפרויקט. בצורה זו של קבוצות רכישה אין לחברי הקבוצה חובה לעבוד עם יזם או קבלן כאלו ואחרים ויש להם יותר כוח, לצד ההיבט המשמעותי ביותר שהוא הוזלת הדירות עבור חברי הקבוצה.
הדירות שנבנות בשיטה של קבוצות רכישה הן זולות יותר גם כי המדינה העניקה ומעניקה הטבות שונות ופטורים מסוימים לגבי רכישת הקרקע ובניית הפרויקט וגם כי מדובר למעשה על דיירים שבונים את ביתם והם מתנהלים מול הקבלן המבצע ללא גורם מתווך.
קבוצות רכישה הן התארגנויות פרטיות אשר בהן חברי הקבוצה רוכשים חלק בפרויקט מגורים שעדיין לא נבנה – חברי הקבוצה שמשלמים סכומים גבוהים מאוד לא מקבלים מיד דירה אלא נכנסים לתהליך שיימשך תקופה ממושכת יחסית עד שיוכלו לעבור לגור בדירתם, כמובן שהליך שכזה מציע חיסכון משמעותי אך גם טומן בחובו סיכונים.
מהותו של מארגן קבוצות רכישה
לכל קבוצת רכישה נדל"נית ישנו "מארגן", זהו אדם מתוך הקבוצה או מחוצה לה או חברה שמתמחה בארגון קבוצות רכישה. המארגן אחראי על המשא ומתן מול בעלי הקרקע, ההתנהלות מול רשויות המדינה ומול כל הגורמים המבצעים והרלבנטיים לבניית הפרויקט.
חלק מההטבות של קבוצות רכישה הן בכך שהעסקאות מסווגות כ"עסקאות רכישה מפוצלות" (הפרדת רכישת השטח מהבנייה עצמה), עובדה שמעניקה הטבות וזכויות שונות, על מנת לשמור על סיווג זה על מארגן קבוצות רכישה לוודא כי הקבוצה מספקת את הכסף לרכישת הקרקע ורק לאחר מכן מתחילה בתהליך בניית הבניין וקבלת כל האישורים לכך.
הטבות וצעדים לצמצום כוחן של קבוצות רכישה
קבוצות רכישה נהנו רוב השנים מהטבות משמעותיות מאוד, אך הממשלה, בניסיון לצנן את עלית מחירי הנדל"ן נוקטת ובוחנת צעדים שונים לשינוי ההטבות ולהשוואת תנאיהן של קבוצות רכישה ליתר השוק.
פטור ממע"מ על רכישת הקרקע
כי מדובר על רכישה של קבוצת אנשים פרטיים שפטורים ממע"מ – הממשלה רוצה לבטל פטור זה ב-2011
מס רכישה
מס רכישה מופחת של 5% בלבד, קבוצות רכישה משלמות מס רכישה רק על הקרקע כי מדובר על גורמים פרטיים – יש קריאות ממשלתיות לביטול ההטבה.
אפשרות למימון זול יותר
קבוצות רכישה יכולות ליהנות מתנאי מימון זולים יותר כי הסיכון מתפזר על מספר לווים גדול ולא על יזם בודד – ב-2010 הבנקים הקשיחו משמעותית את מתן האשראי לקבוצות רכישה בהוראת בנק ישראל.
כמו כן, בקבוצת רכישה חוסכים את הרווח של היזם כי הדיירים הם היזמים. אין עלויות שיווק ופרסום.
על פי הערכות של גורמים שפעילים בתחום, קבוצות רכישה מאפשרות חיסכון של כ-30% מעלות הדירה, אך לקראת 2011 לא ברור העתיד של קבוצות רכישה בישראל למול רגולציה מתפתחת על התחום.
