משכנתא הינה הלוואה לטווח ארוך עבור מימון לרוכשים נכס נדל"ן. הלוואת משכנתא מאפשרת רכישת נכס במימון עצמי חלקי, של לכל הפחות 30% משווי הנכס (או פחות, בתנאים מחמירים יותר).לשם ההדגמה, נכס בשווי 1.5 מליון שקלים, ניתן כיום לרכוש באם יכול הרוכש להשיג הון עצמי של 450,000 ש"ח.
את שאר התשלום עבור הנכס, בין אם נרכש מקבלן (יד ראשונה) ובין אם מבעליו הקודם של הנכס, יקבל המוכר במזומן מאת הגוף המספק את המשכנתא ואילו רוכש הנכס ישלם לבנק תשלומים חודשיים לכיסוי הקרן בתוספת ריבית המשכנתא על פי תנאים שנקבעו מראש. לצורכי הדגמה, חישוב גס ייראה כי משכנתא על סך של מיליון שקלים בריבית קבועה של חמישה אחוזים וללא חישובי הצמדה למדד, תעלה ללווים כ – 50,000 ש"ח בשנה הראשונה (זוהי הריבית על הלוואה כמתואר), ובשל חישובי ריבית דריבית והצמדות למדד – השנה הראשונה עשויה להיות הזולה ביותר לתשלומים.
משכנתאות ממוצעות בארץ בשנים האחרונות עומדות על סך של 300,000 – 1,000,000 ש"ח, באחוזי מימון שונים, כאשר אחוז המימון המקובל המקסימלי הוא אכן 70%. גובה ההחזר החודשי של הלוואת משכנתא נגזר ממשתנים רבים, ביניהם גובה הקרן (כלומר, גובה הסכום שנלקח בהלוואה), גובה הריבית שהוסכם בתנאי המשכנתא, אורך חיי המשכנתא (ככל שתבחר משכנתא בעלת החזרים לאורך תקופת קצרה יותר, כך עלות המשכנתא היחסית תפחת), הפרמטר הכלכלי אליו צמודים חישובי הריבית (ריבית הפריים, מט"ח, ריביות בנק ישראל השונות, או אולי ריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, וכמובן, מדד המחירים לצרכן) וגם לוח הסילוקין שלפיו יחושבו החזרי התשלומים עבור משכנתא.
רבות מדובר על כך שרכישת נכס נדל"ן, בעיקר אם יש צורך בהלוואת משכנתא עבור העסקה ועוד יותר ככל שאחוזי המימון שאתם מבקשים עבור הרכישה גבוהים יותר, אינה כלכלית. אולם, רובינו מוצאים את עצמנו בשלב כזה או אחר בחיינו, מעונינים ב"קן", בית משלנו, אותו נוכל לתחזק, לשפץ ולחוש כלפיו שהוא שלנו. החלטה זו אינה תמיד כלכלית – היא רגשית ויש לה מקום בתחשיבים הכלכליים שעושה כל יחידה כלכלית (אדם או משפחה) כאשר זו מתכננת את חייה.
משכנתא – סוגי הלוואות ומוסדות מעניקים
משכנתא על פי רוב ניתנת על ידי בנקים. ישנם מספר מוסדות פיננסיים וסוכנויות ביטוח שכיום מאפשרות רק משכנתא משלימה עבור משכנתא שכבר נלקחה במוסד בנקאי בארץ, על מנת לאפשר מימון של מעל 70% עבור הנכס, אולם מומלץ לרכוש נכס ולהתחייב להלוואת משכנתא רק כאשר ניתן לשלם במזומן עבור לפחות 50% מערך הנכס.
לפני קבלת המשכנתא מומלץ לברר בנוגע למסלולי משכנתא אפשריים (למשל משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית פריים, משכנתא בריבית משתנה, הלוואת בוליט או הלוואת גישור וכיוצא באלה) ולהתמחות בסוג משכנתא שניראה הרלוונטי ביותר או המתאים ביותר עבור צרכי המשפחה.
משכנתא – כללי אצבע לבחירת משכנתא
כלכלנים ממליצים שלא לבחור בהלוואת משכנתא על יותר מ- 50% משווי הנכס, כלומר, לבחור בנכס אשר מחירו הוא לכל היותר פי שתיים מהסכום הנזיל אשר יש ברשותנו עבור התשלום. בנק ישראל חדשות לבקרים מעדכן את ההנחיות לבנקים המסחריים ולבנקי המשכנתאות בישראל בנוגע להגבלות על מתן משכנתאות על מנת להקטין את הסיכונים לבנקים.
המטרה היא "לצננן" את שוק המשכנתאות למנוע מצב של פגיע בבנק כתוצאה מאחוז גבוה של הלוואות רעות וקושי בהחזרתן – וזאת גם ביחס לשווי השוק של הנכסים ולאפרויות המימוש. להלן המלצות לנוטלי משכנתאות כפי שנמסרו ממומחי המשכנתאות של wayout.org.il:
מומלץ לחשב את תשלומי ההחזר על משכנתא כך שלא יהיו גבוהים מ- 30% מההכנסה הפנויה שאתם מייצרים כיום כמשפחה, לכל היותר.מומלץ לקחת הלוואת משכנתא לתקופת זמן קצרה ככל האפשר, מפני שאפילו בחישוב שתי תקופות זמן זהות, הריביות והתנאים הניתנים על משכנתא לטווח ארוך פחות טובים מאלה הניתנים עבור משכנתא לטווחי זמן קצרים יותר, זאת בשל הסיכון המוגדל שהמוסד המנפיק משכנתא לוקח כאשר הוא מספק את ההלוואה לטווח זמן ארוך יותר.בסופו של דבר, חשוב מאוד – אפילו על משכנתא – לקבל החלטה שתאפשר לכם לחיות טוב.
אל תבחרו בהחזרים חודשיים גבוהים מאלה שתוכלו לעמוד בהם, גם לא לתקופה של חמש שנים. אם אתם צופים שיכולות ההחזר שלכם יגדלו בתוך חמש שנים, שיקלו משכנתא כזו שניתן לצמצם או לסגור אותה לחלוטין באופן גמיש שיתאים לצורכיכם, או הלוואת בוליט. ניתן להיעזר ביועץ משכנתא או מחשבון משכנתא על מנת לבדוק את גובה המשכנתא המומלצת בהתאם לאפשרויותיכם הפיננסיות. כמו כן אין לשכוח שחובה לבצע ביטוח משכנתא הכולל ביטוח חיים ורכוש.
חישבו גם על שינויים לרעה שעלולים לחול, חלילה, על הכנסותיכם ואפשרו לעצמכם קביעת סדר עדיפויות באופן רצוני בין הבית, המשפחה, הילדים, הקריירה ושאר תחומי העניין שלכם, במיוחד אם אתם מוצאים את עצמכם נאלצים לקחת על עצמכם תשלומי משכנתא לאורך שנים רבות וערכו השוואת משכנתאות מקיפה בטרם תבחרו באחת שעונה על הצרכים שלכם.
