משכנתא היא ההוצאה הגדולה ביותר עבור רוב המשפחות בישראל. בגלל סדרי הגודל של הלוואות משכנתא ומעצם העובדה ששוק המשכנתאות מאוד מפותח וגדול התפתחו מגוון רחב של מסלולי משכנתאות מבחינת חישוב ההחזרים החודשיים של המשכנתא. ישנם מסלולים צמודי מדד, שאינם מוצמדים, צמודי מט"ח, בריבית קבועה והמסלול שנדון בו במאמר זה, משכנתא בריבית משתנה – מסלול שעלול לבלבל אנשים רבים בשלב בדיקת סוג המשכנתא שיהיה הכי מתאים וכדאי עבורם.
ריבית – תוספת התשלום להחזרי המשכנתא
לפני ההסבר על מסלול משכנתא בריבית משתנה חשוב להבין מהי הריבית שכל הזמן מדברים עליה בהקשר של משכנתאות. הריבית היא למעשה תוספת התשלום שעליכם לשלם בנוסף להחזר ההלוואה, זהו הרווח של הבנק ומה שגורם לכך שההחזר על משכנתא הוא תמיד גבוה יותר מאשר סכום ההלוואה המקורי. משכנתא בריבית משתנה פועלת עם אחוז ריבית שמשתנה לאורך תקופת ההחזר לפי פרמטרים שונים.
מהו הגורם שמשתנה במשכנתא בריבית משתנה?
משכנתא בריבית משתנה היא הלוואה לרכישת נכס שבה עלות ההלוואה, שהיא הריבית, משתנה בתחנות קבועות לאורך משך חיי המשכנתא. בניגוד למשכנתאות בהן הריבית על ההחזרים החודשיים היא קבועה או מוצמדת לריבית של בנק ישראל במסלול משכנתא בריבית משתנה הלווים אינם יכולים לדעת את גובה הריבית שיהיה עליהם לשלם בכל אחת מתחנות עדכון הריבית לאורך השנים.
במסלול משכנתא בריבית משתנה הריבית על החזרי המשכנתא מתעדכנים על פי הפרמטרים (העוגנים) שנקבעו מראש בתחנות עדכון שנקבעו מראש, לרוב תחנות אלו יהיו כל חמש שנים ויש מסלולים בהם התחנות הן כל שנה עד שלוש שנים.
כיצד נקבע גובה הריבית במשכנתא בריבית משתנה
את הריבית במסגרת משכנתא בריבית משתנה צריך לקבוע פרמטר קבוע שעל פיו קובעים את גובה הריבית בתחילת חיי המשכנתא ובכל אחת מתחנות העדכון לאורך שנות ההחזר. בכל משכנתא בריבית משתנה נקבע עוגן מסוים שעל פיו נקבעת הריבית, העוגן הוא כלי פיננסי שמשקלל כמה נתונים פיננסיים רלבנטיים וקובע את הריבית שהבנק המלווה ידרוש בכל תחנת עדכון. כך שלמעשה ישנם כמה מסלולים של משכנתא בריבית משתנה שכל אחד שונה מהשני בעוגן על פיו קובעים את שיעור הריבית.
המושג נקרא עוגן משום שהוא הדרך של הבנק לוודא שנתינת המשכנתא תישאר רווחית עבורו בכל מצב של ריבית, בצורה זו הבנק מעגן את רווחיות מתן האשראי ללקוחות אשר בוחרים במסלול משכנתא בריבית משתנה. העוגנים השונים משתנים פעמיים בחודש, מכיוון שכל פעם שהריבית הספציפית לפיה נקבע העוגן משתנה העוגן עצמו חייב להתעדכן בהתאם. אך כאמור, ברוב המסלולים של משכנתא בריבית משתנה העדכון בפועל לגבי ההחזרים נעשה על פי תחנות שנקבעות כל כמה שנים.
סוגי עוגני ריבית נפוצים
ניתן כעת להבין כי משכנתא בריבית משתנה אינה מסלול אחיד וידוע מראש, ישנם כמה מסלולים שכל אחד מתאים למצבם הספציפי של לוקחי המשכנתא ולאופיים. אלו העוגנים הנפוצים שעל פיהם מחושבת הריבית במסלולי משכנתא בריבית משתנה הקיימים בשוק:
- עוגן גיוסים: עוגן שחישובו על פי עלות גיוסי האשראי של הבנק, מחושב ע"י בנק ישראל ומשקלל את הריביות שהבנקים למשכנתאות משלמים ללקוחות על פיקדונות. מתעדכן גם בהתאם לריבית במשק.
- עוגן שימושים: מחושב לפי הריבית הממוצעת שהבנקים מקבלים על הלוואות שונות, משוקלל ע"י בנק שיראל.
- עוגן אג"ח: מחושב לפי תשואת האג"ח הממשלתית מסוג גליל, משתנה כל יום בהתאם לתשואת האג"ח.
משכנתא בריבית משתנה מתאימה בעיקר לבעלי הכנסה גדולה או למקרים שניתן להחזיר את רוב המשכנתא לאחר תקופה קצרה.
