מיחזור משכנתא

משכנתא הינה הלוואה הנלקחת לתקופה ארוכה, ולא אחת קורה שתנאי המשכנתא המקוריים, הנמשכים לאורך חיי המשכנתא, הופכים לא אטרקטיביים או פחות מתאימים למצב כלכלי חדש העומד בפני הלווה. במקרה כזה, חשוב להכיר את המושג מיחזור משכנתא.

מיחזור משכנתא הינו תהליך שכולל את כיסוי וסגירת המשכנתא הקיימת, והחלפתה בהלוואת משכנתא חדשה, בתנאי השוק הקיימים כיום.
מיחזור משכנתא מאפשר שינויים בכל משתני ההלוואה הקיימים – בתנאי פריסת התשלומים ובסכומם, באורך חיי ההלוואה, בחישוב הריבית, בגובהה וכן הלאה.

בתהליך מיחזור משכנתא הנכס שנרכש בכספי ההלוואה נשאר משועבד להלוואה, אולם כספי המשכנתא מועברים להלוואת המשכנתא הקודמת ובכל נסגרת ההלוואה. מיחזור משכנתא אפשרי עבור כמעט כל הלוואת משכנתא, אולם בתנאי משכנתא אשר אותם מאשרים כאשר חותמים על ההלוואה, נמצא תנאים עבור פירעון מוקדם של המשכנתא ולעיתים אף תשלום קנס. זו הסיבה, שלא תמיד משתלם לעבור תהליך של מיחזור משכנתא, אלא אם אנחנו יכולים למצוא משכנתא בתנאים טובים יותר מזו שכבר לקחנו בעבר.

מיחזור משכנתא – למי מתאים?

מיחזור משכנתא הינה אפשרות שמומלץ מדי פעם להתייחס אליה, או לבדוק את האטרקטיביות שלה עבור משכנתא קיימת. מיחזור משכנתא יהיה אטרקטיבי במיוחד אם תנאי השוק או גובה הריבית המקובלת בשוק השתנו משמעותית, או אם יכולת ההחזר של הלווה השתנתה – לטובה או לרעה.

מיחזור משכנתא – אילו סוגי משכנתא הן הקלות ביותר למיחזור?

הלוואת משכנתא הינה הלוואה בעלת תנאי החזר או פירעון מוקדם ברורים מאוד כבר בשלב תחילת חיי ההלוואה. בין השאר, מסוכמים בחוזה הנחתם גם עמלות, עלויות ואפשרויות פירעון מוקדם עבור הלוואת משכנתא.

הלוואות משכנתא בריבית קבועה הן ההלוואות היקרות ביותר למיחזור. זאת, מפני שהלוואות כאלה הן ללא נקודות יציאה כלל ובכל שלב סגירת ההלוואה תצריך תשלום קנסות שעשויים להיות גבוהים. גובה הקנס על פי רוב נקבע בחישוב שיכלול את שארית הקרן לתשלום ואת ההפרש בין הריבית המקובלת בשוק לזו של ההלוואה.

משכנתא בריבית משתנה הינה משכנתא שלה נקודות יציאה, על פי רוב כל שנה או כל מספר שנים. בנקודת היציאה ניתן לפרוע את כל סכום המשכנתא ללא תשלום קנסות. בין נקודות יציאה, חלים על משכנתא בריבית משתנה אותם התנאים של משכנתא בריבית קבועה.

משכנתא בריבית פריים, ניתן לפרוע בכל רגע – חלק מן המשכנתא או את כולה. על פי רוב יש להודיע למוסד המנהל את המשכנתא כעשרה ימים טרם הפעולה, על מנת להימנע מתשלום עמלת אי הודעה.
גם הלוואות גישור, גרייס או בוליט ניתן על פי רוב לפרוע בחלקן או לחלוטין בהודעה של מספר ימים מראש.

מיחזור משכנתא – איזו משכנתא לבחור?

לאחר שמובן לנו מהם תנאי פירעון מוקדם של משכנתא שכבר לקחנו, נוכל לגשת למלאכת בחירת המשכנתא החדשה שלנו. למעשה, בעת מיחזור משכנתא ניתן לבחור כל משכנתא חדשה בתנאים דומים או שונים להלוואת משכנתא קודמת שהייתה ברשותנו.
חשוב להחליט באופן מושכל על תנאי וגובה הריבית במשכנתא החדשה, על שיטת ההצמדה, על לוח הסילוקין של ההלוואה ועל גובה התשלומים החודשי שלה.

מומלץ להתייעץ במומחה בתחום במידת הצורך – מומחי minimal מתמחים ביעוץ בנושא מיחזור משכנתא . חשוב לזכור כי מיחזור משכנתא, כמו גם הלוואת משכנתא חדשה, הנן על פי רוב הלוואות בסכומים גבוהים ולכן כל הפרש קטן בגובה הריבית או בתנאי החישוב או ההצמדה שלה פירושם עשרות, מאות או אלפי שקלים בתשלומים נוספים שניתן למנוע.

כמו כן, חשוב לדעת שלא חייבים למחזר את המשכנתא בבנק בו נלקחה המשכנתא המקורית אלא בכל בנק למשכנתאות, על כן מומלץ לערוך השוואת משכנתאות קפדנית בדומה ללקיחת משכנתא חדשה.

מיחזור משכנתא – מספר כללים מנחים

בעת מיחזור משכנתא, חשבו מחדש את הסכום המקסימלי אותו תוכלו לשלם עבור פירעון ההלוואה והתחייבו לסכום המקסימלי שלא יפגע באיכות החיים שלכם. משכנתא לטווח קצר הינה זולה יותר מהלוואת משכנתא לטווח ארוך יותר.

תשלומי משכנתא על פי רוב צמודים למדד המחירים לצרכן. אל תפלו בפח – משכנתא בריבית קבועה אינה משכנתא בתשלומים חודשיים קבועים. תשלומים חודשיים של משכנתא בריבית קבועה שצמודה למדד המחירים לצרכן על פי רוב עולים בחלוף הזמן.

אל תתעלמו מלוח הסילוקין של המשכנתא. בהינתן ריבית המשכנתא ואורך חיי ההלוואה, שינוי שיטת חישוב ההחזרים עשויה להשפיע הן על גובה התשלומים החודשיים והן על סך הכסף, נומינלית, שתשלמו בסופו של דבר.

מאמרים נוספים טיפים למיחזור משכנתא